Der Hypothekarzins

Essay by PaperNerd ContributorUniversity, Master's August 2001

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Maturarbeit: Der Hypothekarzins Übersicht: 1. Grundlagen des Hypothekarzinses 1.1. Einleitung 1.2. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe des Hypothekarzinssatzes 1.2.1. Hypothekformen 1.2.1.1. Die variable Hypothek 1.2.1.2. Festhypothek 1.2.1.3. Spezialmodelle 1.2.1.3.1. Die Stufenhypothek 1.2.1.3.2. Die Libor- Hypothek 1.2.1.3.3. Die Kombi- oder Mix-Hypothek 1.2.2. Die Belehnungshöhe 1.2.3. Die Sicherheiten 1.2.4. Individuelle Faktoren 2. Die Verknüpfung des Hypothekarzinssatzes mit dem Bruttosozialprodukt 3. Auswirkungen des Hypothekarzinssatzes auf die schweizerische Bauwirtschaft.

3.1. Senkung der Zinssätze auf Neuhypotheken 3.2. Senkung der Zinssätze auf Althypotheken 4. Die Kopplung des Hypothekarzinssatzes an den Mietzins 4.1. Aktuelle Regelung 4.2. Mietrecht-Revision 5. Fazit 1. Grundlagen des Hypothekarzinses 1.1. Einleitung Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss sich früher oder später mit dem Hypothekarwesen befassen.

Liegenschaften sind meist teuer und der Käufer verfügt oft nicht über genug Geld (Eigenmittel), um diese zu erwerben, daher muss er sich nach anderen Geldquellen umsehen. Die sicherste Lösung für dieses Geldproblem ist, wenn man die Bank um einen Kredit ersucht.

Diese verlangt aber für einen Kredit eine finanzielle Sicherheit, um sich zu schützen.

Und schon sind wir beim Hypothekarwesen, genauer gesagt beim Hypothekarkredit. Dieser regelt die Finanzierung von Liegenschaften. Beim Hypothekarkredit handelt es sich um ein langfristiges Darlehen von Banken an Kreditnehmer, die eine Liegenschaft besitzen oder erwerben möchten. Kommt ein Vertrag zustande, muss der Kreditnehmer der Bank einen Hypothekarzins entrichten. Dieser Hypothekarzins stellt sich aus dem Hypothekarzinssatz, den die Bank festlegt, multipliziert mit der Summe des aufgenommen Kredites zusammen.

Dieser Hypothekarzinssatz ist mit nun der schweizerischen Wirtschaft verknüpft. Im Verlauf meiner Arbeit wird sich zeigen, dass eine Senkung des Hypothekarzinssatzes sich positiv auf die schweizerische Bauwirtschaft auswirkt.

1.2. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe des Hypothekarzinssatzes.

1.2.1. Hypothekarformen Wer heutzutage eine Liegenschaft finanzieren will, hat die Wahl zwischen variablen Hypotheken, Festhypotheken und Spezialmodellen. Bei der variablen Hypothek passt sich der Zinssatz laufend dem Niveau des Kapitalmarktes an, während bei der Festhypothek der Zinssatz auf drei bis fünf Jahre fixiert ist.

Die Spezialmodelle unterscheiden sich vor allem in der Ausgestaltung der vereinbarten Zinszahlungen.

1.2.1.1. Die variable Hypothek Die variable Hypothek ist die klassische Form einer Hypothek. Ihr Zinssatz steigt und fällt mit der allgemeinen Marktsituation. Es ist deshalb schwierig die Zinsbelastung zuverlässig zu budgetieren. Für eine variable Hypothek entscheidet sich, wer in Zukunft konstante oder eher sinkende Zinsen erwartet. Brauchbar ist die variable Hypothek auch für eine kurzfristige Finanzierung, z.B. wenn man die Liegenschaft demnächst verkaufen will.

Bei vielen Banken ist die Anpassung der Zinssätze intransparent und unterliegen auch politischen Einflüssen.

1.2.1.2. Festhypothek Bei einer Festhypothek handelt es sich um eine Hypothek mit, bei Vertragsabschluss, vereinbarter Laufzeit und festgelegtem Zinssatz.

Festhypotheken werden mit Laufzeiten von einem bis zu zehn Jahren angeboten. Wer steigende Zinssätze erwartet oder eine maximale Zinssatzbelastung nicht überschreiten darf, für den ist die Festhypothek besonders attraktiv.

Aber entscheidend für einen Vertragsabschluss ist immer noch der Zeitraum, über den man die Entwicklung des Zinssatzes vorauszusehen glaubt. Die häufigsten Laufzeiten, die abgeschlossen werden, sind zwischen 3 bis 5 Jahren.

1.2.1.3. Spezialmodelle 1.2.1.3.1. Die Stufenhypothek Die Stufenhypothek ist ein weit verbreitetes Modell. Der Zinssatz wird nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit verteilt, so dass die Zinsbelastung in den Anfangsjahren reduziert werden kann sich jedoch über die Zeit schrittweise erhöht. Bei dieser Form ist die zukünftige Zinsbelastung bekannt und planbar.

1.2.1.3.2. Die Libor- Hypothek Bei der Libor- Hypothek richtet sich der Zinssatz nach dem Euro-Geldmarktsatz(London Interbank Offered Rate). Die Kreditgeber passen ihren Zinssatz im Rhythmus von 3, 6 oder 12 Monaten an und schlagen eine individuelle Kundenmarge von 1% bis 1.5% drauf.

Bei diesem Modell ist die Zinsgestaltung absolut transparent, sie unterliegt aber grossen Schwankungen. Um aber doch eine Sicherheit zu haben, dass der Zins nicht ins Bodenlose sinkt, kann man mit der Bank ein sog. CAP (Zinsdach) festlegen. Ein CAP ist ein von beiden Parteien festgelegter Höchstzins, für diese Absicherung verlangt die Bank allerdings eine Prämie in Form einer Zinssatzerhöhung. Um diese Prämie zu senken, kann man einen Minimalzins vereinbaren (FLOOR). Dabei kann der Zinssatz nicht über einen festgelegten Wert sinken.

Wer direkt von fallenden Zinsen profitieren will und auch mal etwas höhere Zinsen verkraften kann, für den ist die Libor- Hypothek genau das Richtige.

1.2.1.3.3. Die Kombi- oder Mix-Hypothek Die Kombi- oder Mix-Hypothek ist eine Mischung der variablen und der festen Hypothek. Ein Teil des Kredites ist festverzinst, der Rest richtet sich nach dem Libor. Die Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil ermöglicht dem Kreditnehmer das Zinsrisiko zu verkleinern.

1.2.2. Die Belehnungshöhe Die Belehnungshöhe zeigt an, mit wie viel Prozent des Verkehrswertes die Liegenschaft hypothekarisch belehnt ist. In der Regel ist die Belehnungsgrenze für Hypotheken im ersten Rang bei 65% des Verkehrswertes und bei Hypotheken im zweiten Rang bei weiteren 15%.

1.2.3. Die Sicherheiten Hypotheken sind durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht geschützt. Bei einer Zwangsversteigerung der Liegenschaft werden die Hypotheken ersten Ranges am ersten zurückbezahlt, deshalb ist das Risiko für den Kreditgeber gering.

Weil das Risiko bei einer Hypothek zweiten Ranges oder bei Ferienwohnungen und Zweitwohnungen grösser ist, sind die Zinssätze daher entsprechend höher.

Um seine Konditionen zu verbessern, kann man auch noch Zusatzsicherheiten einbringen. (Wertschriftendepots, Vorsorgekapitalien) 1.2.4. Individuelle Faktoren Jeder Kreditgeber prüft vor Abschluss des Vertrages die Bonität des Kaufobjektes und des Kreditnehmers. Die Mindestanforderung ist, dass der Käufer 20% Eigenkapital mitbringt. Weiter sollte die aus dem Kauf entstandene jährliche Belastung (Zins, Amortisation, Unterhalt,...) weniger als 33% seines Bruttoeinkommens betragen.

2. Die Verknüpfung des Hypothekarzinssatzes mit dem Bruttosozialprodukt Im obigen Diagramm sind zwei Grafen eingezeichnet. Der blaue stellt den Verlauf des Hypothekarzinssatzes und der rote den Verlauf des BSP seit 1950 dar. Interessant sind zwei Punkte, 1975 und 1995. An beiden Punkten sinkt der Hypothekarzinssatz massiv. Wenn man nun diese Daten mit dem Brutto- Sozialprodukt (BSP) vergleicht, so fällt auf, dass das BSP etwa um zwei Jahre verfrüht auch massiv zurückgegangen ist. Während der Hypothekarzinssatz fällt, erholt sich das BSP langsam wieder.

Um 1990 haben wir wieder so einen Einbruch des BSP und etwa 1993 beginnt dann der Hypothekarzinssatz zu fallen.

Dies ist logisch, da das BSP ja per Definition der Geldwert aller Güter und Dienstleistungen ist, die eine Volkswirtschaft in einem Jahr herstellt oder anbietet, ausgedrückt in Marktpreisen, welche die Käufer dafür bezahlen.

Der zeitliche Unterschied kann man sich wegen der Trägheit des Systems erklären. Es dauert seine Zeit, bis ein sinkendes BSP sich auf den Hypothekarzinssatz auswirkt.

3. Auswirkungen des Hypothekarzinssatzes auf die schweizerische Bauwirtschaft Die Auswirkungen des Hypothekarzinssatzes in der Bauwirtschaft werden anhand einer Senkung des Zinssatzes erläutert. Eine Senkung des Hypothekarzinssatzes hat direkte und indirekte Auswirkungen auf die Wirtschaft: Direkte Auswirkungen Die direkten Auswirkungen beziehen sich auf den Bereich der Nachfrage nach Neuhypotheken und der damit verbundenen Bauleistung.

Indirekten Auswirkungen Bei einer Senkung der Zinsen auf Althypotheken werden die Schuldner/innen einer geringeren finanziellen Belastung ausgesetzt. Das damit zusätzliche Einkommen kann wieder ins Haus investiert werden.

3.1 Senkung der Zinssätze auf Neuhypotheken Eine Senkung des Neuhypothekenzinssatzes führt zu Veränderungen des Verhaltens von Investoren, die ihr Geld optimal anlege wollen, und von Wirtschaftssubjekten, die bereits Baupläne haben, diese aber wegen zu hoher Finanzierungskosten noch nicht realisiert haben.

Die Auswirkungen der Senkung der Zinssätze auf Neuhypotheken sieht man daran, dass nun Unternehmungen und Privatpersonen, die sich grundsätzlich bereits für einen Neubau, aber noch nicht für den Realisierungszeitpunkt entschieden haben, sich plötzlich durch die Reduktion der Finanzierungskosten entschliessen, einem Bau-, Umbau-, oder ein Renovationsvorhaben zuzustimmen.

Deshalb ist bei einer solchen Zinssatzsenkung eine Zunahme der Bauleistung zu erwarten.

Die Nachfrage nach Bauleistungen bei den industriell-gewerblichen Bauten ist jedoch nur teilweise vom Neuhypothekarzinssatz bestimmt. Entscheidender ist die allgemeine Konjunkturlage. Diesbezüglich käme der Senkung der Zinssätze auf Neuhypotheken Bedeutung zu, kann sie doch optimistischere Zeichen setzen.

3.2 Senkung der Zinssätze auf Althypotheken Bei einer Senkung der Althypotheken lässt sich ein positiver Einfluss auf die Wirtschaftslage feststellen. Dabei profitiert nicht nur die Bauindustrie, verschiedene Gruppen profitieren: Da die hypothekarische Belastung der Eigentümer/innen von Häuser und Wohnungen sich verkleinert, sinken auch die Wohnungsmieten. Dies hat zur Folge, dass das verfügbare Einkommen der Haushalte nach Abzug der Miete steigt. Die Nachfrage nach Konsumgütern und Freizeit wird deshalb zunehmen.

Da die Mieten sinken, wird auch die Nachfrage nach Wohnraum wieder zunehmen, dies hat eine positive Beeinflussung der Nachfrage nach Bauleistung zur Folge.

Ein Teil der Vermieter/innen und der Eigentümer von Häusern und Wohnungen wird die Reduktion der Zinsbelastung nutzen, um Renovationen und Umbauten vornehmen zu lassen.

4. Die Kopplung des Hypothekarzinssatzes an den Mietzins 4.1 Aktuelle Regelung Seit der letzten Revision des Mietrechts 1990 gilt in der Schweiz die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). In ihr steht geschrieben, dass der Mietzins an den Hypothekarzins gekoppelt sei. Im Kanton Bern bezieht man sich beim Zinssatz auf den Leitzinssatz der Berner Kantonalbank. Hier ein Auszug: Art. 13 Hypothekarzinse 1 Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens: a. 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent; b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent; c. 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.

2 Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f des Obligationsrechts gelten bei Hypothekarzinsänderungen statt dessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.

3 Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinsänderungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.

4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzins- änderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

Diese Bestimmung ergibt folgende Hypothekarzinsüberwälzungssätze: Die Tabelle wird nun anhand von zwei Beispielen erläutert: 1.Beispiel: Der Hypothekarzinssatz steigt von 4.25 auf 4.75. Anhand der Tabelle könnte der Mietzins jetzt um 6% angehoben werden.

2. Beispiel: Der Hypothekarzinssatz sinkt von 4.75 auf 4.25. Anhand der Tabelle könnte der Mietzins nun um 5.66% gesenkt werden.

4.2 Mietrecht-Revision Die Revision des schweizerischen Mietrechts ist zum Dauerbrenner geworden. 1997 wurde die Debatte mit der Initiative "žJa zu fairen Mieten", die vom Mietverband eingereicht wurde, ausgelöst. Diese Initiative forderte die Abschaffung der Bindung des Mietpreises an die Hypothekarzinsentwicklung. Stattdessen forderte sie eine Kopplung der Mieten an einen geglätteten Hypothekarzinssatz.

Um dieser chancenlosen Vorlage eine mehrheitsfähige Alternative entgegenstellen zu können und damit endlich vom unsinnigen Überwälzungsmechanismus abzukommen, liess der Bundesrat einen Gegenvorschlag ausarbeiten. Dieser Vorschlag strebt den Übergang zu einem kombinierten Index- und Vergleichsmiete-Modell an. Doch stiess das im Dezember 2000 vom Nationalrat verabschiedete Vorhaben ebenfalls auf Widerstand.

Im Mai 2001 beschloss die ständerätliche Rechtskommission nach einer Lösung zu suchen, die im Abstimmungskampf mehr Erfolg versprach. Als Basis nahm die Rechtskommission den Vorschlag des Hauseigentümerverbandes auf. Dieser enthält Maximalsätze für jährliche Mietzinsaufschläge und für Neumieter eine zweijährige Schonfrist. Dieser Vorschlag stiess beim Mieterverband auf Wohlwollen.

Laut einem Bericht der Berner Zeitung aber entstünde ein Automatismus. Der Vorschlag der Rechtskommission würde zu einer Indexmiete mit jährlichen Aufschlägen von vier Prozent beziehungsweise zehn Prozent bei Mieterwechseln.

Da der neuste Vorschlag auch nicht optimal ist, wird es sicher noch einige Zeit vergehen, bis eine passable Lösung für alle gefunden worden ist.

5 Fazit Wenn man ein Haus kaufen will, so sollte man die verschiedenen Angebote, der Banken prüfen und nicht gerade als erstes eine variable Hypothek abschliessen. Dabei sollte man auch die Dauer der Hypothek beachten. Generell gilt: Bei tiefem Hypothekarzinssatz sollte man versuchen einen möglichst langen Vertrag abzuschliessen.

Wenn man im Haus dann noch Wohnungen vermieten will, so sollte man die aktuelle Debatte über das neue Mietrecht mitverfolgen, aber beim jetzigen Stand der Dinge muss man sich als Vermieter keine Sorgen machen. Man würde damit besser verdienen als bis anhin. Jedoch ist in dieser Frage noch nichts entschieden und alles kann sich noch ändern.

Zurück zu der These, die am Anfang aufgestellt wurde. Man kann sagen, dass die These auf ganzer Linie angenommen worden ist, also hat ein sinkender Hypothekarzins einen Einfluss auf die schweizerische Bauwirtschaft. Ja, man kann sogar sagen, dass dieser Einfluss positiv ist.